Nuevas condiciones de acceso residencial en la ciudad de Buenos Aires: el impacto del crédito y la macroeconomía en el mercado de compraventa y alquiler de vivienda formal

BAER, LUIS; DI GIOVAMBATTISTA, ANA PAULA

Voces en el Fénix

Facultad de Ciencias Económicas - UBA

Lugar: Buenos Aires; Año: 2018 p. 132 - 141

1853-8819

La mejora de las condiciones de acceso a la vivienda formal continúa siendo una materia pendiente en nuestro país. Lo fue en el contexto de crecimiento económico con inclusión social de los dos mil y persiste en forma agravada en la actualidad. En las grandes ciudades, el mercado de la vivienda refleja diversas paradojas; una de ellas es que la ampliación de la oferta no se traduce en baja de precios, como suele ocurrir en otros mercados. A pesar de ser el más imperfecto de todos los mercados, el de la vivienda funciona carente de regulación que equilibre la brecha que existe entre la disposición de pago para su uso habitacional y su uso mercantil. La preeminencia de la utilización de la vivienda como medio de atesoramiento y acumulación actúa en detrimento del ejercicio efectivo del propio derecho a la vivienda consagrado en nuestra Constitución nacional. La independencia relativa de la dinámica de precios con respecto a la evolución de la oferta se contrapone, además, al impacto que detentan ciertas variables macroeconómicas, como el tipo de cambio, sobre un mercado inmobiliario dolarizado hace ya 22 años.El ajuste de precios de los inmuebles ante episodios devaluatorios no solo impera en el mercado de compraventa; también afecta al mercado de alquileres que mira de reojo a la renta neta anual de un bien que se compra en dólares, pero cuyo flujo de ingresos se obtiene en pesos. La subyugación del mercado de compraventa y alquiler de vivienda a la dinámica cambiaria implica un esfuerzo monetario creciente por parte de los hogares no propietarios, ya sea por la cantidad de ingresos que se deben acumular para la compra de un inmueble, como por la creciente proporción en la estructura de ingresos que se debe destinar al alquiler. En este artículo se ofrece un análisis sobre estas cuestiones medulares del acceso residencial formal en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), con especial énfasis en lo ocurrido antes y después del cambio del escenario político y macroeconómico a fines de 2015