INVESTIGADORES
BAER Luis Enrique
artículos
Título:
Política de suelo y acceso a la vivienda
Autor/es:
LUIS BAER
Revista:
Suplemento Cash - Página 12
Editorial:
Editorial de Diario Página/12
Referencias:
Lugar: Ciudad de Buenos Aires; Año: 2011 p. 5 - 5
ISSN:
0329-1332
Resumen:
Cómo mejorar el acceso a la vivienda es uno de los
desafíos para profundizar la inclusión social en un contexto de
crecimiento económico, con generación de empleo y recomposición del
salario. Desde 2003, el Estado ha concretado un ambicioso plan de
construcción y mejoramiento de vivienda. Y el mercado también ha
expandido la oferta de vivienda, incluso más que en los 90 si se mide
la cantidad de unidades y la superficie construida. Pero este accionar
público y privado no ha sido suficiente para revertir las dificultades
de cada vez más familias para acceder a una vivienda formal en suelo
urbano bien localizado, es decir, con servicios, accesos y
ambientalmente seguro. El crecimiento de las villas y las nuevas
ocupaciones han puesto al descubierto tales restricciones. Y quienes
compraron o alquilaron una vivienda formal debieron realizar un inédito
esfuerzo monetario. ¿Cómo se explica esta situación paradójica en la
que empeora el acceso residencial mientras crecen la economía, el empleo
y la oferta de vivienda privada y de interés social?
La falta de una adecuada política de suelo es una de las respuestas.
Ningún bien de consumo corriente aumentó tanto de precio como el suelo
(y, por tanto, la vivienda) en los últimos años. En la Ciudad de Buenos
Aires, el precio promedio del suelo se quintuplicó desde 2003, y ya a
mediados de 2005 había superado el valor en dólares registrado antes de
la devaluación. Esta tendencia ha sido similar en el resto de las
ciudades del país. La disminución del poder de compra de inmuebles ha
orientado la construcción residencial hacia la población capaz de
comprar vivienda al contado. Esto explica los dos sentidos de la
concentración del mercado en la ciudad: el territorial (sólo 5 barrios
selectos explican la mitad de la superficie autorizada para
construir), y el asociado a la categoría (la vivienda suntuosa explica
más del 40 por ciento de esta superficie).
Ahora bien, precio del suelo y desarrollo inmobiliario no son
variables independientes. Se necesita regular el mercado inmobiliario,
más aún cuando la forma tradicional de acceso al suelo de los sectores
populares también se ve coartada por esta lógica de desarrollo urbano.
La escasa tierra disponible en la periferia de varias ciudades ha sido
cada vez más requerida por grandes emprendimientos privados. La
contracción de la oferta asociada a la especulación que retiene la
propiedad vacante también refuerza la suba de precios. Según datos del
Censo 2010, en el país hay 2,5 millones de viviendas desocupadas y en el
distrito porteño 341 mil, nada menos que el 18 y 24 por ciento del
total de viviendas, respectivamente.
¿Cómo se debe castigar la retención de inmuebles vacantes? Un
impuesto inmobiliario progresivo en el tiempo a la propiedad en desuso
persigue esta finalidad. Revertir esta lógica especulativa contribuye
además a liberar stock de inmuebles al mercado, y ello a morigerar los
precios, desalentando aún más el uso de la propiedad como medio de
enriquecimiento. Esto legitima otra cuestión pendiente: que el Estado
recupere la valorización inmobiliaria que produce con su accionar. Una
fuente de ingresos genuina para producir, por ejemplo, suelo urbanizado
para sectores populares. La formación de un banco de tierras y la
contención del alza de precios también se verían favorecidas con el
aporte al Estado de una proporción de suelo de los grandes desarrollos
privados, como ocurre en varios países. Algunos proyectos de ley, como
el de Promoción del Hábitat Popular para la Provincia de Buenos Aires y
los que promueve Habitar Argentina, traducen en medidas concretas estos
principios necesarios para que la situación mejore