Estudios territoriales e inmobiliarios en áreas turísticas y rurales residenciales de baja densidad

FUENTES LUZ; MONAYAR, VIRGINIA; PIUMETTO MARIO ANDRES

Córdoba

Congreso; Políticas e instrumentos para la gestión local del suelo.; 2021

Organizan el Centro Experimental de la Vivienda Económica (CEVE) (AVE- CONICET); la Fundación internacional para el desarrollo local (FINDEL); y la Sociedad Argentina de Planificación Territorial (SAPLAT) y la Universidad Nacional de General Sarmiento

El conocimiento y monitoreo permanente del valor del suelo en elmercado es un elemento central y potencial en el diseño de políticasde gestión del suelo urbano y del ordenamiento territorial engeneral. La situación de América Latina en relación alconocimiento y actualización que se tiene sobre los valores reales(de mercado) de todos los inmuebles de las ciudades, es preocupante yse reconoce una desactualización crónica de los mismos. El caso deCórdoba es un ejemplo de ello, con valuaciones fiscales que, hastael año 2017, databan de más de 30 años y mostraban una relacióndel valor catastral respecto al mercado, en muchos casos inferior al5%. Desde fines de 2017, el gobierno de la Provincia de Córdoba inicióun amplio proceso de reformas e innovación en valuaciones masivas deinmuebles, incorporando nuevos enfoques metodológicos, unobservatorio de valores del suelo, el uso de la infraestructura dedatos espaciales y la incorporación de algoritmos de inteligenciaartificial. Estas metodologías contemplan una multiplicidad devariables territoriales que se consideran relacionadas al valorunitario de la tierra (VUT), como cobertura de suelo (comoaproximación a usos del suelo), índices de fragmentación urbana,fraccionamiento de la tierra, accesibilidad, normativas, entre otras.Actualmente, se ha logrado actualizar en forma anual, el valor de latierra mediante técnicas geoestadísticas y métodos de aprendizajeautomático (machine learning), que tienen en cuenta laestructura y la dependencia espacial de los datos. Para la aplicaciónde dichas técnicas y metodologías, se han estudiado y exploradomúltiples variables tanto para las áreas rurales, urbanas y/o detransición. Esta última es un área compleja en cuanto se trata deun territorio con gran dinámica de transformación y convergencia demúltiples y variadas condiciones espaciales y de usos del suelo. En este trabajo, interesa desarrollar los avances realizados sobreestas áreas de transición urbano-rural. Como parte de los estudiosllevados adelante en 2020, se realizaron nuevos análisis sobre lasvariables espaciales, así como sobre la actividad del mercadoinmobiliario a fin de ajustar y conceptualizar mejor dicha área. Eneste nuevo abordaje se buscaron identificar, además, lasparticularidades inherentes a la heterogeneidad territorial de laprovincia de Córdoba, especialmente aquellas relacionadas con laactividad turística y su relación con el valor de la tierra. Laincorporación de variables y datos de variables territoriales ydinámicas del mercado inmobiliario en zonas turísticas y ruralesresidenciales de baja densidad, ha permitido la mejora en ladeterminación de los valores de la tierra en estos sectores, eincorpora en los procesos y modelos las particularidades de estasáreas.Los resultados se consideran innovadores como metodología valuatoriamasiva, herramienta clave para los estudios de mercado de suelo; y deaporte al conocimiento del valor que la tierra adquiere en estossubmercados, como correlato de, entre otros factores, lascaracterísticas territoriales, lo que se vuelve un elemento centralpara la gestión de las políticas públicas.