Zonas de promoción social del hábitat, dimensionamiento e implicancias urbanísticas.

DEL RÍO J.P.; JÁUREGUI, E.; MARAGGI, I

Congreso; Congreso Nacional de Políticas e Instrumentos para la gestión local de suelo; 2021

La zonificación del uso del suelo opera como un mecanismo público mediante el cual –indirectamente- se distribuye la renta del suelo. Esto produce una tensión estructural sobre este instrumento de política urbana: ya que todas las propiedades (o mejor dicho quienes controlan su dominio) quieren absorber los usos del suelo más rentables posibles y tienden a evitar aquellos no rentables. En este marco, la perspectiva de zonificación inclusiva busca articular la técnica del zonning con los principios de asequibilidad e inclusión social. El objetivo de este trabajo es presentar esta perspectiva y el instrumento de la Zonas de Promoción Social del Hábitat (ZPHS, ley 14.449), para luego realizar un análisis de déficit habitacional y las proyecciones demográficas, con el propósito de aportar a estimar la superficie urbanística requerida incorporar esta herramienta a los planes urbanos municipales. Como resultado, se concluye que las ZPHS configuran una potente política para financiar la incorporación de los usos de baja disposición de pago como una carga urbanística. Asimismo, para potenciar su diseño e implementación, la zonificación inclusiva requiere articular instrumentos de redistribución de renta, segmentar el mercado de suelo y promover modalidades de gestión consorciadas público-privadas. Pero ello exige que las ZPHS estén demarcadas a nivel administrativo en los respectivos planes urbanos municipales. En base a la prospectiva realizada, con el objetivo de atender la demanda de suelo urbano acorde al déficit habitacional, entre 2010-2040, la provincia y sus 135 municipios requerirían reservar 510 hectáreas por año como ZPHS en los planes urbanos municipales u ordenanzas de zonificación. Ello acumula un requerimiento total de 15.312 hectáreas al año 2040.