El mercado del alquiler en los asentamientos informales de buenos aires

MARIA CRISTINA CRAVINO

Bogotá

Congreso; VIII Seminario urbano regional del ACIUR; 2009

Asociación Colombiana de Estudios Urbanos y Regionales

En el Área Metropolitana de Buenos Aires, el mercado de suelo urbano fue accesible a los sectores populares desde la década de 1940 hasta mediados de la década del 70. Las viviendas fueron, por lo general, resueltas por mecanismos de autoconstrucción o, en ciertos períodos, gracias al acceso al crédito subsidiado por parte del Estado. Esto no impidió que existieran tempranamente formas irregulares del acceso al suelo como las tradicionales “villas” (también llamadas “villas miseria”) que consisten en asentamientos informales de ocupación irregular del suelo. Se observan desde comienzos del siglo XX, pero siempre constituyeron una situación minoritaria en cuanto a formas habitar la ciudad. El desarrollo de estas prácticas se da por dos vías: nuevas ocupaciones en la periferia que por lo general adquieren la modalidad de “asentamientos” es decir asentamientos informales pero estas ocupaciones presentan una trama urbana regular (y en menor medida en las áreas centrales) y densificación o verticalización en los asentamientos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y de forma más moderada en el resto de la ciudad. Hasta mitad de la década de los años 90 claramente la forma de ocupación no implicaba pago. Consistía en dos formas: o por medio del agregado de familias, luego de conformado un asentamiento o la invasión masiva de un terreno por medio de una organización previa (en algunos casos con apoyo de organizaciones eclesiales, ongs o partidos políticos). Sin embargo, desde esa década comienza a vislumbrarse una tendencia a la mercantilización del suelo y vivienda informal, fundamentalmente por la fuerte presión de vivir allí debido a la expulsión del mercado formal de los grupos de menores ingresos o barreras a la entrada al mercado para los inmigrantes de países limítrofes. En esta ponencia nos detendremos en el análisis de un submercado del mercado inmobiliario informal: el arriendo. El producto típico del submercado de alquiler es el cuarto. Este suele ser la forma de habitar en una primera instancia estos barrios, es decir es la puerta de entrada a los barrios informales. En algunos casos, se trata de edificaciones que contienen una decena de piezas, con sanitarios compartidos. Esta situación de alquiler es vista por los pobladores como transitoria. La informalidad urbana no es una excepción, una trasgresión, sino que constituye una forma de acceso a la ciudad. La trilogía compuesta por la llegada o presencia en las ciudades de sectores de población con bajos ingresos (producto de su inserción precaria o de baja calificación en el mercado laboral), junto a la inexistencia de ofertas de suelo acordes a su capacidad adquisitiva y la falta de oferta de viviendas subsidiadas por parte del Estado (que cuando construyó vivienda de interés social se abocó a los sectores medios-bajos o medios) es la responsable objetiva de la conformación de asentamientos informales. Cabe aclarar que la mayor demanda de los sectores populares se centra en el suelo urbano, ya que tradicionalmente las viviendas se desarrollaron por medio de la autoconstrucción. De esta forma, las ocupaciones de tierras se institucionalizaron como forma de acceso al suelo urbano. Con institucionalización queremos referirnos a que se instalaron como forma habitual, con reglas sociales conocidas de acceso a la ciudad informal y extendida en toda el área. Estos submercados por lo general son producto de la subdivisión del lote, de la vivienda y/o una pequeña nueva construcción (por lo general en altura). En cuanto a la metodología se trabajó por medio de una triangulación de técnicas cuantitativas con cualitativas de investigación. Se aplicaron cuestionarios de encuestas diferentes (2005 y 2006) para analizar el mercado inmobiliario informal en los asentamientos y villas del Área Metropolitana de Buenos Aires de acuerdo a la siguiente clasificación: a) vendedores, b) compradores e c) inquilinos. Se buscó hacer una muestra representativa de barrios del AMBA. Por otra parte, se hicieron entrevistas en profundidad e historias de vida. Luego se continuó el trabajo de campo por medio de entrevistas durante los años 2007 y 2008, lo que nos permitió observar los cambios del proceso. También se entrevistaron a funcionarios de las distintas áreas de gobierno involucrados en la temática. La ponencia busca comparar la situación de Buenos Aires, con la de otros países, ya que la investigación en una de sus fases, consistió en un trabajo comparativo dirigido por Pedro Abramo (IPPUR-UFRJ) y que incluyó en la muestra a Bogotá, México, Caracas, Lima y Río de Janeiro, además de Buenos Aires. Los resultados de la investigación llaman la atención sobre los nuevos procesos ocurridos en los asentamientos consolidados. Por un lado se institucionaliza una movilidad residencial por medio de transacciones inmobiliarias informales que modifican las condiciones urbanas de tenencia de la tierra: los lotes se hacen más pequeños y se alejan cada vez más de las normativas urbanas. Por otra parte, cada vez cobra más relevancia un tipo de habitar estos barrios, más precario: el alquiler, que implica un cambio en el paradigma de intervención de las agencias estatales (tomando además en cuenta las conflictivas relaciones con los que se consideran “propietarios” y que son locadores). En segundo lugar, la densificación implica peores condiciones habitacionales y sanitarias. En particular, nuevamente el alquiler se caracteriza por la permanencia de familias, muchas veces numerosas, en cuartos insalubres sin ventilación, con alto hacinamiento, con instalaciones sanitarias compartidas, precarias, poco higiénicas. Las redes de algunos servicios públicos, tales como la electricidad o el agua corriente no logran abastecer a la creciente población, y los gobiernos locales no suelen invertir en las villas para mejorar la infraestructura existente o presionar a las empresas privadas (que proveen algunos de estos servicios) para que lo hagan. No deja de llamar la atención el conflicto permanente entre locadores y locatarios. En muchos casos, son los inquilinos que no pueden pagar la renta los que ocupan nuevas tierras en los pequeños predios contiguos que se encuentran libres en las villas de la Ciudad de Buenos Aires, tal como sucedió en los últimos años. En algunos casos esto fue impedido por la represión policial y en otros casos lograron permanecer.