Política urbana de grandes proyectos. Análisis del Centro de Renovación urbana Scalabrini Ortiz en la ciudad de Rosario.

CUENYA,BEATRIZ

Buenos Aires

Workshop; Curso de Desarrollo Profesional sobre Recuperación de Plusvalías Urbanas; 2005

Lincoln Institute of Land Policy, USA

El Centro de renovación urbana Scalabrini Ortiz tiene como objetivo crear una “nueva centralidad” en una amplia área la ciudad de Rosario, liberada de sus previos usos ferro-portuarios.  Se trata de un gran proyecto urbano que aparece como un claro ejemplo de generación público-privada de plusvalías en un área estratégica de la ciudad y, al mismo tiempo,  como una muestra menos evidente de que el Municipio no ha recuperado las plusvalías, al menos en la medida que la envergadura de la operación lo amerita. La valorización de los predios reconoce un doble origen: a) la masa de inversiones publico-privadas en obras de infraestructura y nuevos edificios de alta calidad urbana, a cargo del Municipio y el urbanizador-desarrollador y b) la autorización a un cambio en la normativa sobre uso del suelo por parte del Municipio. En este esquema, el Municipio no es el que vende las tierras, ni tampoco el que invierte el capital para desarrollar el área. Pero, en cambio,  sí aporta un elemento crucial en este tipo de partnership entre sector público y el sector privado: su poder regulatorio sobre el suelo a re-urbanizar. El Municipio no sólo determina que resulta de interés para la ciudad re-funcionalizar las áreas ferro-portuarias en desuso,  sino que, además, estipula bajo qué condiciones debe operase dicho proceso, fijando las pautas en cuanto a usos permitidos, tamaños de parcelas, densidades y volúmenes arquitectónicos, entre otros aspectos.  Pese a esa importante cuota de poder que posee el Municipio en la sociedad, la apropiación de las plusvalías ha recaído en el Estado Nacional (propietario original de los predios) y en el urbanizador (propietario en segunda instancia y desarrollador de las obras). El Municipio se ha limitado a aplicar la vieja normativa contemplada en el Código Urbano: ha  exigido al urbanizador en carácter de donación un determinado porcentaje de tierras para obras viales y parque público; paralelamente le ha fijado la obligatoriedad de ejecutar obras de infraestructura vial, incluidas las expropiaciones necesarias para su efectivización.   Al Estado Nacional le ha encomendado meras tareas de gestión, consistentes en convenir con el urbanizador las formas jurídicas que le permitan a este último efectivizar sus compromisos con el Municipio  (ejecución de obras y donaciones).