Evaluación de políticas urbanas

VÉRTIZ, FRANCISCO

2017-02-01/2017-09-25

1-33

Evaluación de instrumentos de regulación del mercado de la vivienda

Vivienda-Otros

El trabajo analiza las potencialidades de ciertos mecanismos de política urbana para regular el mercado de la vivienda. Con dicho propósito, primero se aborda teóricamente la vinculación entre la cuestión del acceso a la vivienda y las características del proceso de urbanización capitalista. En segundo lugar, se realiza una caracterización general de las condiciones de acceso a la vivienda en la Comunidad Autónoma Vasca (CAV) en el período posterior a la crisis del año 2007. Por último se analiza la instrumentación por parte del gobierno local de Oñati de una serie de mecanismos de regulación urbana y sus principales efectos sobre el mercado de la vivienda en dicha localidad, período 2007-2016. Para cumplir dichos objetivos se relevaron las principales fuentes de información secundaria a través de la revisión de informes técnicos, normativas y estadísticas. Se hizo una caracterización de las normativas que regulan el suelo y el ordenamiento territorial en la Comunidad Autónoma Vasca y de los principales instrumentos de ordenación territorial (las Directrices de Ordenación Territorial y los Planes Territoriales Parciales, Sectoriales y Generales). Se estudiaron los programas de ayudas a la vivienda implementados por el Servicio Vasco de Vivienda (Etxebide) y se analizaron diferentes informes sobre la temática producidos por dependencias estatales (Observatorio Vasco de la Vivienda, Instituto Vasco de Estadística ?EUSTAT-, Departamento de Medio Ambiente, Planificación Territorial y Vivienda del Gobierno Vasco ?Udalplan-, Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento de España). Se realizaron cuatro entrevistas semi-estructuradas a informantes clave, tres representantes del Ayuntamiento de Oñati y un representante de una empresa inmobiliaria. A su vez se hicieron consultas a otros dos funcionarios municipales sobre temáticas relacionadas con el tema de investigación.La profundización del trabajo de campo permitió identificar algunos efectos de las principales herramientas que han sido utilizadas por el Ayuntamiento de Oñati para intervenir sobre el mercado inmobiliario en el período 2007-2016. Tal es el caso del recargo del 100% al Impuesto a los Bienes Inmuebles (IBI) que se aplica desde el año 2013 a los titulares de viviendas deshabitadas y que ha generado una disminución de los inmuebles vacíos en una cifra mayor al 20 %. También se han implementado las ayudas a la emancipación destinadas a jóvenes que debido a sus ingresos económicos insuficientes no pueden pagar el precio de los alquileres, pero que mediante esta ayuda económica pueden acceder a una vivienda en alquiler. Otro mecanismo que se ha aplicado es el control de plazos de las promociones inmobiliarias para evitar la permanencia de suelo ocioso en localizaciones centrales. Asimismo se han identificado algunas dificultades para estimar el alcance de estos instrumentos sobre la dinámica de los precios de los inmuebles urbanos. La falta de un registro público de la evolución de los precios de los inmuebles urbanos en el período estudiado impide analizar el comportamiento de los precios con posterioridad a la implementación de las herramientas mencionadas. Sin embargo, la reconstrucción de las relaciones entre las intervenciones del estado municipal y las características del proceso de producción del espacio residencial en el lugar y período indicados permiten identificar algunos efectos de la regulación sobre la estructura urbana. En este sentido las decisiones en torno a la delimitación de áreas para diferentes usos y tipos de construcciones, la autorización o no de nuevas promociones inmobiliarias, cómo intervenir frente a las promociones interrumpidas, cómo gravar las viviendas vacías, entre otras acciones, generan cambios en las expectativas de los agentes inmobiliarios e influyen en los comportamientos que conforman los procesos urbanos. Por tanto, el análisis de este tipo de decisiones y sus consecuencias permitirán estimar los efectos y alcances de la regulación urbana.