La dinamica de precios del suelo urbano. La normativa como agente regulador.

SARA BOCCOLINI

La Paz

Congreso; ARQUISUR 2014; 2014

ASOCIACIÓN DE ESCUELAS Y FACULTADES DE ARQUITECTURA PÚBLICAS DEL MERCOSUR

La importancia de la normativa puede entenderse desde el momento en que determina la rentabilidad de una fracción de suelo urbano. Es la normativa la que definirá el uso del suelo y la densidad de ocupación, orientando las intervenciones privadas hacia determinadas áreas y restringiéndolas en otras, ya que, a igual demanda de espacio urbano en distintas partes de la ciudad, naturalmente las inversiones privadas se realizarán mayormente en las áreas que permitan la mayor rentabilidad. Esto es así porque en los productos inmobiliarios (con un costo de producción relativamente fijo para emprendimientos similares) el costo de la tierra incide directamente en el precio final, y por lo tanto, a mayor aprovechamiento de ésta, mayor rentabilidad del producto. Este proceso se observa más claramente cuando se examina el proceso actual de renovación del tejido en las áreas pericentrales de la ciudad de Córdoba, y cómo para áreas que podrían ser calificadas iguales desde el punto de vista de calidad ambiental, urbana, equipamiento, servicios y conectividad, se han desarrollado de forma radicalmente distinta, al variar el factor normativo casi exclusivamente. La investigación analiza casos concretos como los barrios contiguos de General Paz y Junior´s, Güemes y Alta Córdoba, etc. Este fenómeno debe ser regulado por la normativa de forma más eficiente. En efecto, las zonas de mayor rentabilidad (que concentran las inversiones privadas) son las que permiten una altísima densidad en tejido que originalmente era de baja densidad (provocando el colapso de la estructura urbana del sector y la pérdida de calidad urbana/ambiental), o las que permiten incorporar nuevo suelo urbano a costa del área rural productiva que circunda la ciudad, extender la red de infraestructura y servicios indefinidamente, y colapsar el sistema de transporte, sin incorporar soluciones intermedias al proceso de renovación y crecimiento urbanos. Esta concentración de las inversiones en un mercado de productos tan poco diversificado trae como consecuencia la dificultad del acceso a la vivienda a un amplio sector de la población. Las inversiones privadas destinan sus productos al mercado que más está dispuesto a pagar por ellos, el que actualmente está formado por sectores que ven a la vivienda como una inversión destinada a la renta. El mercado considera a la vivienda como un commodity y no como un bien de carácter social. Su precio se regula no por su valor de uso sino por la rentabilidad que pueda aportar, por lo que se priorizan los productos donde la inversión es la mínima y el costo es el más elevado posible, dando lugar a una oferta habitacional poco diversificada y poco accesible, -en un mercado de alquileres que no posee regulación efectiva-.