Notas sobre el financiamiento a la vivienda y al sector inmobiliario

IVANA SOCOLOFF

Buenos Aires

Seminario; I Seminario abierto de discusión: Cuestiones actuales de la urbanización en perspectiva latinoamericana.; 2013

Instituto de América Latina y el Caribe. Universidad de Buenos Aires

En el esquema clásico del ciclo del capital en el sector inmobiliario residencial y mercantilizado, el capital de préstamo financia tanto a los productores como a los compradores. La difusión de la propiedad requiere de capitales públicos intervengan frecuentemente en el financiamiento, ya sea por medio del subsidio de la tasa o por medio de regulaciones sobre los intermediarios (generalmente bancarios, etc), provocando que la tasa de interés hipotecaria se comporte con cierta autonomía respecto a las tasas del mercado. Ahora bien, la última década de la historia argentina nos muestra una situación particular, caracterizada por restricciones generalizadas al crédito -tanto público como privado- pero con importantes niveles de liquidez, ahorro y expansión de la construcción. En este proceso, se observa que el ahorro destinado a la construcción no tuvo al sistema bancario y financiero como sus principales protagonistas. La actividad inmobiliaria, ha debido entonces encontrar los recursos de su crecimiento por fuera del financiamiento tradicional, excluyendo al sector bancario privado del circuito que hemos visto. Tampoco el crédito hipotecario público ha cumplido su papel en el financiamiento a la demanda, más allá del crecimiento de los préstamos otorgados por los Bancos Nación y Ciudad antes del lanzamiento del PRO.CRE.AR. Nos preguntamos entonces, ¿qué estrategias han desarrollado los agentes para resolver el problema del financiamiento y qué efectos han tenido? Para responder a esta pregunta organizaremos la exposición de la siguiente manera. En primer lugar, describiremos los aspectos centrales de la situación del sector inmobiliario en la última década presentando datos relativos a los sectores vinculados. A continuación, nos referiremos más extensamente a las condiciones de posibilidad del ?boom inmobiliario?, que se produjo en la Ciudad de Buenos Aires hasta la crisis de 2008. De entre las razones que explican dicho ?boom?, nos concentraremos en tercer lugar en exponer el papel central que tuvo la generalización de los fideicomisos para explicar la canalización de fondos al sector. A continuación, expondremos el rol del mercado de capitales en dicho proceso para financiar la demanda y la oferta. Finalizaremos el trabajo con una descripción de las consecuencias que la crisis internacional tuvo sobre el financiamiento al sector.