La problemática del alquiler residencial en la Argentina

MOLINATTI FLORENCIA

Virtual

Seminario; Moradia de aluguel na América Latina: Estado, finanças e mercados populares; 2020

Laboratório Espaço Público e Direito à Cidade (LabCidade)- FAUUSP

Elderecho a una vivienda digna y adecuada, reconocido como parte del derecho anivel de vida adecuado, es uno de los derechos económicos, sociales yculturales que contribuyen en mayor medida a alcanzar condiciones de vida másigualitarias en la sociedad. Si bien en la Argentina este derecho tienejerarquía constitucional, la cuestión del acceso a una vivienda adecuadarepresenta una deuda pendiente con los derechos humanos de una porciónsignificativa de los hogares de la Argentina.Deacuerdo a estimaciones realizadas por el Centro de Implementación de PolíticasPúblicas para la Equidad y el Crecimiento (CIPPEC), más de tres millones ymedio de hogares ?alrededor de un tercio de los hogares? no tienen una viviendaadecuada y esta situación parece agravarse año a año, puesto que la tendenciaal aumento del déficit habitacional se mantiene desde 2001 (CIPPEC, 2018).Asimismo, este derecho se encuentra marcado por fuertes desigualdades en sucumplimiento, siendo la condición económico-ocupacional del hogar un factordeterminante (Bonfiglio, Vera y Salvia, 2018). Por ejemplo, mientras casi 3 decada 10 hogares de la Argentina presenta algún tipo de déficit cualitativo ensu vivienda ?ya sea por materiales, infraestructura o hacinamiento?, esa cifrase eleva a casi 1 de cada 2 hogares si lo consideramos los hogares másvulnerables (quintiles 1 y 2) (Centro de Investigación de Política Urbana yVivienda, 2016).Enla Argentina, una de las principales causas de la creciente falta de acceso auna vivienda adecuada es la apreciación de los valores del suelo urbano y de larevalorización de los inmuebles durante los últimos años que favoreció laespeculación inmobiliaria y traccionó aumentos importantes en los alquileres. Otrade las causas se refiere al rol del Estado, particularmente las políticashabitacionales se concentraron históricamente en la construcción de unidades deviviendas nuevas, priorizando y alentando la propiedad individual.Sibien es cierto que Argentina es un país de propietarios, el mercado de alquilerresidencial mantiene su relevancia y es la forma de tenencia que más creció enel país en los últimos años.  Según datoscensales, en 2001 el 11,9% de los hogares urbanos era inquilino, mientras quepara 2010 la cifra aumentó poco más de cinco puntos porcentuales, alcanzando al17,1% de los hogares. El último dato oficial disponible (2019), proveniente dela Encuesta Permanente de Hogares, informa que el 18,3% de los hogaresargentinos alquila la vivienda en la que habita.Lavivienda en alquiler es aún más generalizada en ciertos grupos sociales comolos jóvenes, los divorciados y los migrantes. Los resultados de un estudiorealizado por el Banco Interamericano de Desarrollo muestran que la edaddisminuye significativamente la probabilidad de elegir la modalidad dealquiler: por ejemplo, el grupo de 15 a 24 años es entre 5 y 14 veces más proclivea alquilar que el grupo de 65 años o más. A diferencia de lo que ocurre en lasregiones más desarrolladas, la probabilidad de alquilar no decrece a medida queaumenta el ingreso (Blanco, 2014).Eneste contexto de creciente de inquilinización, se aumentaron las asimetríasentre la oferta y la demanda, y se profundizaron las condiciones desfavorablespara los inquilinos. Una de las mayores dificultades se refiere a que los altosprecios de alquiler tuvieron un aumento progresivo por encima de las paritariaslaborales, situación que llevó a los hogares a destinar una mayor proporción desus ingresos al pago del alquiler o, en su defecto, a cohabitar, aumentando elhacinamiento. Este impacto ha sido mayor en los sectores medios y bajos, en loscuales el contexto de fuerte crisis económica y social los afecta con mayorfuerza. Por ejemplo, un estudio realizado para la Ciudad de Buenos Airesmuestra que los hogares ubicados recién en el quintil 4 contaban con losingresos promedio suficientes como para soportar un alquiler de una unidad pequeñaen el barrio más barato.Eneste contexto, se propone estimar para la Argentina cómo la asequibilidad ocapacidad de pago para el alquiler de una vivienda ha variado en el tiempo ycómo otros factores socioeconómicos y demográficos afectan el acceso a lavivienda de alquiler.