Del poder de los ladrillos a la ciudad banco. Las implicancias del ?boom inmobiliario? en el acceso a la vivienda de los sectores asalariados

DEL RIO JUAN PABLO; LANDARG, FEDERICO

el modelo. Desarrollo, conflicto y cambio social tras una década de neodesarrollismo

El Colectivo

Año: 2016; p. 207 - 236

Este trabajo procura realizar una primera aproximación a la relación entre macroeconomía y ciudad a partir del análisis de la dinámica que experimentó el sector de la construcción y el mercado inmobiliario post crisis 2001/02, momento a partir del cual la actividad de la construcción creció al doble que el conjunto de la economía y más que cualquier otra actividad económica.Para explicar este fenómeno se parte del supuesto que en el período bajo análisis las condiciones macroeconómicas intensificaron la función de los inmuebles como activo financiero y resguardo de valor. Esta tendencia no sólo significó que una parte del excedente fuera absorbido desde una lógica rentista, sino también que el aumento de los precios del suelo se independizara de la suba general de precios, ampliándose la brecha entre el salario y el metro cuadrado. La consecuencia observable fue una reducción de las condiciones de acceso al mercado inmobiliario formal, vía la compra de vivienda, de amplios sectores de la población; consolidándose un proceso de inquilinización.A efectos de realizar una lectura de este fenómeno, en la primera parte del trabajo, se considera necesario pasar revista del papel de la renta del suelo en la distribución de la riqueza y el rol del funcionamiento de los mercados de suelo en la configuración de la ciudad. Entender estos elementos conceptuales junto con la categoría del circuito secundario del capital (Harvey, 2003), permiten introducir, en línea con Lovera (2013), una distinción entre el sector de la construcción y el componente no productivo de la dinámica inmobiliaria. Esta distinción es imprescindible para no realizar un análisis simplista del ?boom inmobiliario? que en parte dinamizó la industria de la construcción y, al mismo tiempo, permite situar la lectura del fenómeno dentro del papel estructural que tienen los mercados de suelo en el proceso de acumulación urbana (Abramo, 2011). Entendiendo por otra parte que todos estos elementos nutren el campo de la geografía urbana crítica y son centrales para comprender las transformaciones urbanas recientes.Luego de estas notas teóricas generales, se describen algunos rasgos del esquema macroeconómico instaurado a partir del año 2003, para entender por qué la construcción se vuelve una actividad estratégica en el período bajo análisis, su ?arraigo? nacional frente a la escasa competencia externa y su capacidad de tracción de la economía doméstica son claves importantes para el nuevo esquema político-económico. La introducción de una matriz neodesarrollista, preocupada por apuntalar el empleo y el mercado interno, valora al sector de la construcción por su virtud para incrementar dos variables centrales de la ecuación del producto bruto interno: la inversión y el consumo. Además de considerar el papel que juega la inversión pública en este período desde una impronta neokeynesiana, se analizarán otros factores que explican la dinámica que adquirió el sector, siendo central el peso de la inversión privada en el mercado inmobiliario.Una vez observada la evolución del Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción y el Índice del Costo de la Construcción en relación con el precio de los inmuebles, se identifican los vínculos existentes entre la dinámica de la industria de la construcción, las nuevas condiciones financieras generadas a partir de la asimilación de la figura del fideicomiso inmobiliario y las tipologías de movimientos de precios del suelo urbano (Jaramillo, 2008). En este punto, acordamos con Baer (2008) que el ?boom inmobiliario? del período se explica por el bajo costo de los factores de producción del sector (suelo, mano de obra y materiales de construcción) luego de la megadevaluación y el costo de oportunidad (tasa de interés negativa y escasez de alternativas de inversión productiva). Aspectos ambos que orientaron los recursos disponibles hacia el desarrollo inmobiliario y la compra final de inmuebles como refugio de valor.Por último, se presenta un análisis de la evolución del salario en relación al índice general de precios, el precio del metro cuadrado y el precio del metro cuadrado construido. Al interior del período analizado (2001-2011), se reconocen distintas fases de la vinculación entre el poder adquisitivo del salario en relación a la inflación de los precios del suelo y la vivienda. A partir de ello se observa que el aumento de la oferta del parque habitacional construido no se tradujo en una reducción del precio de los inmuebles, por el contrario tendió a profundizar la brecha existente. Es decir, las bondades macroeconómicas de la industria de la construcción no se tradujeron vía el mercado inmobiliario en una mejora en las condiciones de acceso al espacio habitacional de buena parte de los sectores asalariados.