¿Cómo construir precios promedio de terrenos a nivel intraurbano? Estrategias para sortear obstáculos metodológicos en el análisis del mercado de suelo en La Plata

DEL RIO, JUAN PABLO; GONZÁLEZ, PABLO; MATTEUCCI, LUCIA; POLITIS, ANDRÉS; RELLI, MARIANA

La Plata

Jornada; XVII Jornadas de Investigación en Geografía; 2015

Centro de Investigaciones Geográficas y Departamento de Geografía, Facultad de Humanidades y Ciencias de la Educación, UNLP

En esta ponencia sepresentan avances de una de las líneas de trabajo del proyecto de investigación?Ciudad, mercado inmobiliario yconflicto? (H636 SCyT-UNLP), cuyo objetivo es cartografiar y analizar ladistribución de la oferta de terrenos urbanos y los precios del suelo de laciudad de La Plata en las últimas dos décadas. Partimos del supuesto de que lasexpectativas que se ponen en juego en el mercado de suelo son claves parainterpretar las transformaciones de la estructura urbana y, al mismo tiempo,las cualidades o atributos de la estructura urbana se mercantilizan en términosinmobiliarios. Los avancesrealizados siguen el siguiente orden: una vez sistematizados diversosrelevamientos de oferta de lotes y terrenos urbanos entre 1995 y 2015, seavanzó en el procesamiento de los datos para realizar un análisis intraurbano ymultitemporal de las variaciones de precios del suelo con destino residencial.En el transcurso del análisis, la construcción de precios promedio a nivel dedesagregados territoriales significativos se ha encontrado con obstáculos; parasortearlos se avanzó en una serie de pasos que permiten reducir distorsionesfrecuentes en la elaboración de promedios de precios de suelo a nivelintraurbano, así como avanzar en indicadores sintéticos a nivel del aglomerado.Con esta orientación se analizaron los usos del suelo a los cuales responde laoferta de los terrenos, se diferenciaron zonas según potencial constructivo, setuvo en cuenta la superficie de los terrenos que podían ser considerados?residenciales?, se contemplaron los efectos del tipo de cambio sobre lanormalización de los precios del suelo y se determinaron unidades de análisisespacial a diversas escalas (grandes ejes de crecimiento urbano, delegacionesmunicipales y áreas inmobiliarias testigo), entre otras.Se describen condetalle los procedimientos metodológicos realizados, la evaluación de losresultados alcanzados y los próximos pasos a seguir con el objetivo de mejorarla calidad de los datos y obtener conclusiones sobre el comportamiento de losprecios el suelo.