CAMBIOS Y CONTINUIDADES EN EL CORREDOR SUDOESTE DE LA REGIÓN METROPOLITANA DE BUENOS AIRES. La expansión territorial incontrolada del mercado inmobiliario.

SONIA VIDAL

Salvador de Bahia

Congreso; XIII Seminario Internacional sobre Globalizacion y Territorio; 2014

OBJETIVOS DEL TRABAJO   Analizar el impacto del urbanismo de mercado en los procesos de desterritorialización de zonas urbanas y semi-urbanas.   Describir y explicar las estrategias de los actores privados para intervenir en la planificación y gestión urbanas la planificación, como ?socios? de los gobiernos locales.   Analizar las consecuencias de la generación de ?corredores de urbanizaciones cerradas? sobre los espacios urbanos pre-existentes.     PRINCIPALES HIPÓTESIS   El corredor verde San Vicente ? Canning, al ir adicionando proyectos de urbanizaciones privadas de diferentes municipios se está transformando en una ?cuña de riqueza?, escindida de su entorno y con escasa interacción con los distritos que engloba.   La falta de identificación con las realidades locales refuerza la desterritorialización del nuevo eje de expansión privada.     METODOLOGÍA E INFORMACIÓN CONSIDERADAS EN LA INVESTIGACIÓN   Las investigaciones previas realizadas por la autora se han concentrado en la evolución del fenómeno de las urbanizaciones cerradas desde la explosión del mismo en el AMBA (hace más de dos décadas) hasta las recientes tendencias del mercado inmobiliario y de sus agentes, que han encarado la decisión de ?hacer ciudad? y no limitarse solamente a la construcción de barrios privados.   Para analizar el tema en profundidad, el trabajo se ha orientado a un conjunto de municipios ubicados en el sudoeste de la región metropolitana de Buenos Aires (San Vicente, Marcos Paz, Presidente Perón, Esteban Echeverría y Ezeiza) hacia los que apuntó el proceso de urbanización privada en los últimos años. El énfasis por desarrollar la zona bajo la influencia de la autopista Ezeiza ? Cañuelas y su continuación con las rutas provinciales 58 ? 52, atravesando diferentes distritos como un proyecto de expansión privada integrado, muestra una nueva faceta del avance del mercado inmobiliario sobre la planificación urbana estatal.   La temática estudiada contempló, en primer lugar, el análisis del denominado ?corredor verde? como una nueva concepción urbanística conformada por mega-proyectos, barrios cerrados y nuevas áreas de centralidad,   En segundo lugar, se investigó sobre las relaciones entre esta ?cuña de riqueza? y las localidades urbanas vecinas. Se puso especial énfasis en el estudio su impacto y articulación con el tejido urbano pre-existente.   En una tercera instancia, se consideró la influencia de las obras de infraestructura vial realizadas y de los proyectos a futuro que se implementarán mediante convenios entre el estado nacional y los municipios; ya que se encuentran en estrecha relación con la incorporación de tierras rurales al mercado inmobiliario y con la modificación de los valores del suelo.   Nuestro método de trabajo incluyó el relevamiento y observación directa de todos los municipios involucrados para realizar un diagnóstico preliminar, detectando, por un lado, zonas conflictivas (basurales clandestinos, tosqueras, etc.); localización de conjuntos habitacionales construidos por el Estado y asentamientos precarios; y por otro,  con respecto a la temática estudiada localizando y evaluando el estado de avance de los proyectos de urbanización.   Asimismo se realizaron entrevistas a los funcionarios de las áreas de Medio Ambiente y/o de Ordenamiento Urbano, para tomar conocimiento sobre la forma en que los municipios manejan estos procesos de transformación de su territorio.   Por último, se efectuó el seguimiento de los proyectos inmobiliarios en curso a través de publicaciones especializadas y de los medios de comunicación on-line (diarios y periódicos, foros, etc.) de los municipios involucrados     DESCRIPCIÓN DEL CONTENIDO Y RESULTADOS DEL TRABAJO   El proceso de transformación del territorio metropolitano de Buenos Aires va sumando nuevas fases: algunas de ellas por acciones estatales de desarrollo urbano y otras como consecuencia directa de la iniciativa de los actores privados.   Cuando parecía que los grandes emprendimientos en las zonas norte y noroeste de la región metropolitana comenzaban a declinar, se empieza a potenciar un nuevo eje de expansión del urbanismo privado, asociado a la traza de la Autopista Ezeiza-Cañuelas; la que conforma junto con las rutas provinciales 58 y 52, el corredor sudoeste de la región.   Más allá de ser otro capítulo en lo que se refiere a la reproducción de las urbanizaciones cerradas, con su complemento de equipamientos de gran envergadura para comercio y servicios; el ?corredor verde? presenta características de un tipo de ordenamiento urbano-territorial que puede impactar fuertemente sobre su entorno.   ¿Cuáles son las diferencias con los procesos de urbanización privada generados hasta la actualidad?   En primer lugar, hay que destacar una cuestión de escala. Las urbanizaciones cerradas en los municipios de zona norte y noroeste (Tigre, Pilar, Escobar, entre oíros) se han ido expandiendo dentro de cada uno de ellos sin existir una visión integradora. Vale decir, que los desarrolladores fueron sumando proyectos y aprovechando los beneficios de una economía de agregación, sin una idea rectora de conjunto.   A la inversa, el denominado corredor verde parecería pensado a priori con un nuevo concepto de ir integrando propuestas de desarrollos urbanísticos que trascienden los límites jurisdiccionales de los municipios.   En segundo término, se destaca la fuerte inversión de capitales en mega-proyectos que según la opinión de los desarrolladores, liderarán el proceso de expansión de este eje de urbanización. En este sentido, debe mencionarse que algunos de estos emprendimientos han sido concebidos como una propuesta turística con el diseño de hoteles de alta gama en complementariedad con clubes de golf y/o de equitación, dentro de los perímetros vallados.   En último lugar, merece señalarse la búsqueda desde un principio, por parte de los desarrolladores de la concertación con actores públicos, para encarar las obras de infraestructura que permitan viabilizar los nuevos emprendimientos. También en este sentido debe remarcarse el surgimiento de asociaciones entre emprendedores, empresas y vecinos countristas para analizar y definir lineamientos estratégicos.   Para concluir, cabe agregar que la aglomeración de conjuntos cerrados que buscan compartir equipamientos e infraestructuras externas (vías de transporte, gasoductos, etc.) generan un tipo de tejido urbano que no sólo fragmenta la trama existente, sino que se segrega, creando una nueva identidad urbana a partir de la ?marca? impuesta y promovida por los desarrolladores inmobiliarios.     .