Mercado inmobiliario y renta del suelo urbano en la ciudad de Tandil: análisis sobre la implementación de los convenios urbanísticos realizados en la última década

MIGUELTORENA, ALEJANDRO

Neuquén

Congreso; V Congreso de Geografía de Universidades Públicas ?Geografías por venir?; 2015

Universidad Nacional de Comahue

En los últimos años la ciudad de Tandil registró un acelerado crecimiento del ejido urbano en el que los actores inmobiliarios han tenido un lugar destacado. Si bien a partir de la salida de la convertibilidad en el año 2002, en nuestro país la especulación inmobiliaria fue un denominador común en todos los espacios urbanos, las aptitudes que el paisaje serrano ofrece en esta ciudad para la actividad turística y residencial, generaron que el proceso se produzca aquí con mayor intensidad. Las buenas oportunidades de negocios que surgieron para los agentes inmobiliarios y los propietarios del suelo fueron acompañadas por un constante aumento de precios, que redundó en que solamente las clases sociales más favorecidas puedan apropiarse de los lugares más valorizados de la ciudad, es decir, los faldeos serranos, para construir sus espacios de residencia y actividades recreativas. Esta situación quedó claramente contrastada con las necesidades básicas de la población más desprotegida, que percibió una importante restricción en su derecho de acceder a una vivienda digna.A su vez, los proyectos inmobiliarios que pretendieron realizarse en los espacios de mayor valor paisajístico a menudo presentaron problemas por incompatibilidades en el uso del suelo o con las densidades de construcción, entrando en contradicción con las normas municipales y provinciales que regulan el ordenamiento territorial de la ciudad. Esto provocó numerosos intentos de eludir la ley a través de excepciones que fueron aprobadas desde el gobierno municipal mediante la figura normativa de los Convenios Urbanísticos. De esta forma, es posible visualizar que ante las regulaciones que las instituciones estatales elaboran para encauzar el crecimiento de la ciudad, tanto los promotores inmobiliarios como los dueños del suelo urbano establecen distintas estrategias para que sus posibilidades de ingresos, provenientes de la renta del suelo, no se vean afectados.El aporte que este trabajo consiste en dilucidar las características que asume el proceso de urbanización en una ciudad media argentina en el período actual, donde se visualizan promotores inmobiliarios y propietarios del suelo urbano que encuentran amplias libertades para su accionar, e instituciones estatales en las que se percibe una tensión entre el intento de regular y ordenar el crecimiento de la ciudad y la legitimación de los intereses empresariales, adecuando sus proyectos en el endeble entramado normativo existente. En este sentido, se propone como objetivo analizar las implicancias de la firma de los Convenios Urbanísticos, habilitados a partir de la Ordenanza 12.679 del año 2011 por el Honorable Concejo Deliberante, sobre los proyectos inmobiliarios desarrollados en los lugares más valorizados de la ciudad de Tandil por el mercado. En relación a la metodología, se recurrió a diversas fuentes documentales que aportan datos relacionados con las excepciones brindadas a los proyectos inmobiliarios realizados en las sierras y en otros lugares valorizados de la ciudad. Entre estas fuentes se pueden mencionar los Convenios Urbanísticos firmados por la Municipalidad de Tandil, el Plan de Desarrollo Territorial, el Plan de Manejo Ambiental, ordenanzas municipales, periódicos locales y distintas publicaciones realizadas por otros actores sociales de la comunidad.